Zakaj Slovenci ne prodajajo nepremičnin prek nepremičninskih agencij?

Na Facebook skupini Nepremičnine od ust do ust, ki deluje pod okriljem skupine N24, smo nedavno izvedli anketo, v kateri smo člane vprašali:

Kaj je glavni razlog, da se v Sloveniji prek nepremičninskih posrednikov proda le okoli 30 odstotkov nepremičnin?

Za primerjavo, po zadnjih razpoložljivih podatkih se v Nemčiji ta delež giblje okoli 78 odstotkov, v Veliki Britaniji pa presega 90 odstotkov. 

Anketiranci so lahko izbirali med šestimi vnaprej določenimi odgovori: 

- Lastniki prodajo raje izpeljejo sami, ker mislijo, da bodo celoten postopek bolje izpeljali sami.
- Lastniki raje prodajajo sami, da prihranijo provizijo.
- Ne vem, kakšna je dodana vrednost nepremičninskega agenta. 
- Težko je najti zaupanja vrednega nepremičninskega agenta.
- Višina provizije agenta glede na vloženo delo.
- Premajhno število agentov in agencij na trgu. 

Največ glasov – natančneje 51 odstotkov oziroma 281 glasov – je prejel odgovor: »Lastniki raje prodajajo sami, da prihranijo provizijo.« 

Med pogostimi odgovori so bili tudi, da anketiranci ne vedo, kakšna je dodana vrednost nepremičninskega agenta in da je težko najti zaupanja vrednega posrednika.

V nadaljevanju:

Kakšne so izkušnje lastnikov in kupcev nepremičnin z nepremičninskimi agencijami? 
Koliko stane nepremičninski posrednik v Sloveniji in koliko v tujini?
Kako trenutno stanje komentira Boštjan Udovič, direktor GZS?

Izkušnje iz prve roke: pomanjkanje strokovnosti in primerjava s tujino

V anketi so številni člani skupine delili svoje osebne izkušnje z nepremičninskimi agencijami. Med najbolj pogostimi očitki so bile pripombe glede plačevanja provizije s strani kupca, tudi v primerih, ko agencijo najame prodajalec.

»Zakaj bi jaz kot kupec plačala provizijo? Nepremičninski posrednik ne dela zame. V resnici dela proti meni. Njemu je v interesu čim višja cena, meni pa čim nižja. To me zelo moti v Sloveniji« je zapisala ena izmed članic, ki je v nadaljevanju opisala še svojo izkušnjo z nepremičninskim trgom v Avstraliji. Po njenih besedah je bila tam najvišja provizija 3 %, storitve pa bistveno bolj profesionalne – od kakovostnih oglasov in načrtov nepremičnine do organiziranih dnevov odprtih vrat in aktivnega pogajanja z interesenti.

Drugi član je opozoril na pomanjkanje odgovornosti, ki jo agencije v Sloveniji prevzemajo: »Ko bodo nepremičninske agencije prevzele materialno odgovornost – da v primeru, če gre kaj narobe, vrnejo kupnino –, bo več poslov speljanih prek njih. Dokler temu ni tako, je enostavneje, ceneje in enako varno speljati posel neposredno pri notarju,« je prepričan član. 

Pogosti so bili tudi komentarji, ki se nanašajo na pomanjkanje strokovnosti: »Večina agentov sploh nima pojma, kaj počne. Pa imajo licenco. Redki so taki, ki predmet prodaje dejansko poznajo in ga predstavijo, kot je treba. Mnogi ne ločijo niti med katastrskim in registrskim vpisom. Nekateri prodajajo zgolj za provizijo, za vse ostalo jim je vseeno.«

Koliko stane nepremičninski posrednik v Sloveniji in koliko v tujini? 

Ob komentarjih ankentirancev nas je zanimalo, kakšne so razlike med provizijami slovenskih nepremičninskih posrednikov v primerjavi z Avstrijo, Nemčijo in Hrvaško. Ugotovili smo, da je v Sloveniji višina provizije zakonsko omejena, medtem ko v Nemčiji, Avstriji in na Hrvaškem zakonskih omejitev ni.

Slovenija: 

V Sloveniji je za opravljanje dejavnosti nepremičninskega posrednika licenca, ki jo izda pristojno ministrstvo, obvezna. Pogoji za pridobitev licence vključujejo najmanj višjo strokovno izobrazbo, opravljen strokovni izpit ali pridobljen certifikat nacionalne poklicne kvalifikacije, potrdilo o nekaznovanosti za kazniva dejanja zoper premoženje ali gospodarstvo. Nepremičninski posredniki se morajo pri nas dodatno usposabljati vsakih pet let. 

Pri nas je zakonsko določena najvišja dovoljena provizija v višini 4 odstotkov od pogodbene vrednosti nepremičnine, razen, če je vrednost nepremičnine manjša od 10 tisoč evrov. 

Posredniki za ta denar poskrbijo za stike med strankami, preverijo pravno stanje nepremičnine, svetujejo pri določanju cene, pripravijo pogodbe in organizirajo primopredajo.

Nemčija

Podobno je tudi v Nemčiji potrebna licenca za opravljanje dejavnosti nepremičninskega posredovanja, ki jo izda pristojni urad. Pogoj za pridobitev licence je, da posameznik ni imel kazeniskih obsodb, ima urejeno finančno stanje, torej ni insolventnosti in da ima sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti. Posredniki iz drugih držav v EU lahko v Nemčiji brez licence delujejo začasno, v kolikor izpolnjujejo pogoje v svoji matični državi. 

Za razliko od Slovenije, provizija v Nemčiji ni zakonsko omejena. Je pa od decembra 2020 naprej določeno, da pri prodaji stanovanj in enodružinskih hiš kupec plača največ polovico provizije, če je posrednik deloval za obe strani. 

Avstrija: 

Za opravljanje dejavnosti nepremičninskega posrednika je v Avstriji potrebna obrtna licenca, ki jo posameznik dobi pod pogoji, da je ustrezno strokovno usposobljen, ni imel kazenskih obsodb, in ima sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti. 

Tudi v Avstriji višina provizije ni zakonsko omejena, običajno znaša med 3 in 4 odstotki od pogodbene vrednosti. 

Hrvaška:

Tudi na Hrvaškem je za opravljanje dejavnosti nepremičninskega posredovanja potrebna licenca, ki jo izda pristojno ministrstvo. Pogoji za opravljanje dejavnosti vključujejo registracijo pri Hrvaški gospodarski zbornici, sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti in zaposlitev vsaj enega agenta z opravljenim strokovnim izpitom.

Provizija tudi na Hrvaškem ni zakonsko omejena. Ponavadi hrvaški posredniki vsaki strani zaračunajo tri odstotke od pogodbene vrednosti.

Boštjan Udovič, ZDNP: Potrošniki pogosto ne poznajo obveznosti, ki jih imajo posredniki po zakonu

Za komentar o razlogih za nezaupanje v nepremičninske posrednike smo se obrnili na Boštjana Udoviča, direktorja Združenja Nepremičninskih Posrednikov pri Gospodarski zbornici Slovenije. Po njegovem mnenju je razlogov več. »V osnovi gre seveda za željo po prihranku stroškov, kar je povsem razumljivo. Vendar imamo v Sloveniji tudi zgodovinsko težnjo k samozadostnosti, občutek, da lahko vse opravimo sami. Posledično se določene storitve zdijo nepotrebne.« je pojasnil Udovič. Poudaril je tudi, da se številni potrošniki ne zavedajo tveganj, ki spremljajo prodajo nepremičnine: »Ljudje pogosto ne poznajo vloge in odgovornosti akterjev v procesu, posrednikov, odvetnikov, notarjev.«

Po mnenju sogovornika je težavno tudi, da potrošniki pogosto ne poznajo obveznosti, ki jih nepremičninskim posrednikom nalaga Zakon o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr): »Ta je bil sprejet prav z namenom zaščite potrošnikov in nalaga posrednikom ter agencijam številne obveznosti in odgovornosti.« je še sklenil direktor GZS. 

Članki, ki bi vas lahko zanimali:

Milijarda evrov za gradnjo stanovanj ne bo rešila stanovanjskega trga brez pospešitve birokracije
Bodo najemodajalci dobili ugodnejše pogoje?

Besede, ki se pojavljajo v članku: Nepremičnine, agencije, provizija, posredniki, kupci, prodajalci, najemnina, pogodba, DDV, licenca, transakcije, storitve, zavarovanje, oglas, pogodbeni, trg, primerjava, odgovornost, zakon, cena, posel, strošek, vrednost, praksa, tujina, Slovenija, Avstrija, Nemčija, Hrvaška, razlika.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.