Kaj bi prinesel nov predlog zakona?

Vlada je sredi maja potrdila predlog sprememb zakona o financiranju in spodbujanju gradnje javnih najemnih stanovanj s ciljem povečanja števila javnih najemnih stanovanj, ter novele stanovanjskega zakona, ki bo namenjena predvsem učinkovitejšemu upravljanju javnih najemnih stanovanj. Oba zakona čakata na obravnavo po rednem postopku v državnem zboru, sprejeta naj bi bila še pred parlamentarnimi počitnicami oziroma najpozneje v začetku jeseni. 

Več o predlaganih spremembah, po katerih naj bi država naslednjih deset let vsako leto namenila 100 milijonov evrov letno iz državnega proračuna za gradnjo javnih najemnih stanovanj, pišemo v kratkem, ko bomo med drugim naredili pregled gradbene aktivnosti v Sloveniji in v sosednjih državah v zadnjih letih. 

Tokrat pa se osredotočamo na morebitne spremembe, ki bi jih lahko predlog prinesel za najemodajalce. Kot je povzel spletni portal RTV Slovenija, je Matej Arčon, podpredsednik vlade Slovenije po seji vlade omenil, da bodo med obravnavo zakona v DZ-ju predlog dopolnili še z določbami, ki bi povečale varnost najemodajalcev. "S tem bomo morda dali zaupanje tistim lastnikom stanovanj, ki imajo prazna stanovanja in jih nočejo oddajati, ker vse pogosteje prihaja do tega, da ljudi težko izselijo, če ne plačujejo najemnine in tako naprej," je Arčonovo izjavo zapisal RTV Slovenija. 

Klemen Ploštajner, državni sekretar pri ministrstvu za solidarno prihodnost je omenil še, da naj bi bili postopki pri izpraznitvi stanovanj po poteku najemne pogodbe krajši, uvedli naj bi se tudi krivdni odpovedni razlogi, ki bi omogočali izselitev brez predhodnega opozorila. 

Kakšna je situacija trenutno? Primer najemodajalca Mitje

Trenutna zakonodaja v nekaterih primerih ščiti nepoštenega najemnika.

Če vam najemnik ne plačuje, uničuje stanovanje ali krši določbe pogodbe, ga lahko izselite le prek tožbe za izpraznitev, ki jo lahko vložite po pisnem opozorilu in 15-dnevnem roku za odpravo kršitev, nato pa sledi še izvršba – celoten postopek lahko traja do dve leti ali več in vas stane več tisoč evrov, medtem ko v primeru, ko najemnik ni kršil pogodbe, mu najemno razmerje lahko odpoveste le, če mu zagotovite drugo ustrezno stanovanje. 

Pomanjkljivosti zakonodaje, če najemodajalec slučajno naleti na nepoštenega najemnika, ponazarja primer 42-letnega Mitje, ki je pred kratkim z nami delil svojo zgodbo. Po letih varčevanja in s pomočjo dediščine je kupil enosobno stanovanje v Šiški za dolgoročno oddajo. Z najemnikom je sklenil običajno pogodbo brez sklenitve najemne pogodbe v notarskem zapisu s klavzulo izvršljivosti, da bi se izognil dodatnim stroškom.

Sprva je šlo vse gladko – redna plačila, spoštljiv odnos. Po pol leta, pa je par začel zamujati z najemnino, opravičeval se je z izgubo službe in obljubljal poravnavo dolga. Mitja je bil potrpežljiv, a nakazil ni bilo. Dolg je sčasoma presegel 2.000 evrov.

Opomini niso zalegli, najemnika sta se začela izmikati. Odvetnica mu je pojasnila, da lahko brez pogodbe v notarskem zapisu ukrepa le prek tožbe za izselitev, kar lahko traja več kot leto dni. Šele nato lahko sproži izvršbo.

V vmesnem času najemnika ostaneta v stanovanju, čeprav ne plačujeta. Zakon prepoveduje menjavo ključavnic ali prekinitev komunalnih storitev – to bi bil kazniv samovoljen poseg. Mitja zdaj le čaka, medtem ko dolg narašča, stroški rastejo, stanovanje pa mu propada.

Primerjava najemniškega trga na Dunaju in v Ljubljani: postopki izpraznitve več kot štirikrat krajši od slovenskih

V Sloveniji se pogosto radi zgledujemo po naših severnih sosedih predvsem kar se tiče najemniškega trga. 

Najprej, na kratko o dunajskem najemniškem trgu. Dunaj velja kot nekakšen raj za najemnike. Subvencionirana in občinska stanovanja povprečnega Dunajčana stanejo dobrih 6 evrov na kvadratnih meter, oziroma skupaj še z davkom in obratovalnimi stroški 8,5 evra. V takšnih stanovanjih trenutno prebiva približno polovica dunajčanov. To pomeni, da bi morali za stanovanje v velikosti 50 kvadratnih metrov vred s stroški odšteti približno 425 evrov. Za enako stanovanje bi v Ljubljani brez stroškov plačali v povprečju vsaj 600 evrov najemnine. 

V lanskem letu je imel Dunaj 200 tisoč občinskih in 220 tisoč subvencioniranih stanovanj, mesto pa vsako leto zgradi še sedem tisoč novih stanovanj, piše avstrijska vlada na svoji spletni strani.  Ljubljana v povprečju letno zgradi približno 450 takšnih stanovanj letno, če upoštevamo še število prebivalcev, ugotovimo, da na Dunaju na prebivalca zgradijo 3,5 takšnih stanovanj, v Ljubljani pa 1,5. To pomeni, da Dunaj v sorazmerju s številom prebivalcev zgradi približno 2,3-krat več subvencioniranih stanovanj na prebivalca kot Ljubljana.

Sedaj pa poglejmo še zakonsko ureditev – kljub temu, da Dunaj velja za najemniški raj, so nekatere ureditve najemodajalcu bolj naklonjene. Ključna med njimi je izpraznitev stanovanja. Medtem ko je v Sloveniji izpraznitev stanovanja dolgotrajen postopek, ki se lahko zavleče tudi do enega leta ali več, so postopki na Dunaju bistveno krajši. Avstrijska zakonodaja kot utemeljene razloge za odpoved najemne pogodbe navaja neplačevanje najemnine osem dni po prejetem opozorilu, neprimerno vedenje, kot je povzročanje hrupa in motenje sosedov, podnajem brez soglasja lastnikov ter nedovoljeno rabo stanovanja s strani oseb, ki niso zapisane v najemni pogodbi.

Odpovedni rok v Avstriji je 30 dni, po preteku tega roka lahko najemodajalec tožbo vloži takoj, sodni postopek traja od enega do največ treh mesecev. 

Poglejmo, kako je v Sloveniji. Najemnik ima v Sloveniji 15 dni (v primerjavi z 8 dnevi v Avstriji), da odpravi kršitve, za katere je prejel pisno opozorilo najemodajalca. Če jih ne odpravi, je ponavadi odpovedni rok vsaj 60 dni (torej polovico več, kot v Avstriji). Če najemnik stanovanja ne zapusti, sledi tožba za izpraznitev stanovanja, ki pa v Sloveniji lahko traja od pol leta do tudi leta dni. 

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Analiza trga 2025: Za koliko so se prodala stanovanja letos? 

Aktualne obrestne mere stanovnajskih kreditov 

Besede, ki se pojavljajo v članku 

najemodajalec, najemnik, stanovanje, zakon, najemnina, izpraznitev, postopek, pogodba, spremembe, Slovenija, Dunaj, gradnja, javni, država, proračun, plačevanje, tožba, kršitev, lastnik, dolg, varstvo, odpoved, ministrstvo, dolgotrajen, varčevanje, plačilo, odpovedni, sosed, izvršba, stroški.