Hrvaške nepremičnine ostajajo ena najbolj priljubljenih izbir Slovencev, ki iščejo vikend. Tako kažejo podatki spletnega portala Alpe Adria Real Estate, ki pravijo, da smo Slovenci  v prvem četrtletju letošnjega na Hrvaškem opravili 30,2 odstotka vseh nakupov med tujci. Tako smo prehiteli tudi Nemce, ki so poleg Slovencev na Hrvaškem kupovali največ.

Natančneje, Slovenci smo na Hrvaškem le v prvem četrtletju letošnjega leta kupili približno 584 nepremičnin.

Glede na to, da je nakup nepremičnine na Hrvaškem med Slovenci še naprej tako priljubljen, smo se pozanimali, kako pravzaprav poteka nakup nepremičnine pri naši južni sosedi. Ker smo tako Slovenci kot Hrvati del Evropske unije, posebnih omejitev glede nakupa nepremičnin ni. So pa nekatere razlike v samem postopku, ki jih opisujemo v nadaljevanju.

V nadaljevanju: 

Kakšne so trenutne cene nepremičnin na Hrvaškem? 

Kje iskati nepremičnino?

Kako preveriti stanje v zemljiški knjigi?

Kakšni so dodatni stroški ob nakupu nepremičnine na Hrvaškem?

Kaj je OIB in zakaj ga potrebujemo?

Kako poteka vpis lastninske pravice?

Kakšne so trenutne cene nepremičnin na Hrvaškem?

Preden se preveč navežete na idejo, da boste postali lastnik idiličnega vikenda na Hrvaškem, se je treba zavedati, da so tamkajšnje cene v zadnjih letih močno poskočile, rast pa se je nadaljevala tudi v lanskem letu. Kot smo pisali, so se povprečne cene stanovanj medletno zvišale za 12,7 odstotka in dosegle 3543 evrov na kvadratni meter, medtem ko so cene hiš povečale za 14,4 odstotka na 2731 evrov na kvadratni meter. Največ povpraševanja je bilo lani v Istri, Splitsko-dalmatinski in Dubrovniško-neretvanski županiji, kjer so se cene povečale za 8 odstotkov in so v povprečju dosegle 3750 evrov za kvadratni meter v Istri, 3748 evrov na kvadratni meter v Splitsko-dalmatinski županiji in 3705 evrov za kvadratni meter v Dubrovniško-neretvanski županiji, po uradnih podatkih.

Glede na našo analizo so cene še višje: analiza 30 oglasov za rabljena stanovanja (50–70 m², do 1 km od morja, adaptirana v zadnjih 10 letih) razkriva, da je Hvar najdražja destinacija s povprečno ceno 5191 evrov/m² (290.750 evrov za 56 m²), sledijo Krk s 4500 evrov/m² (270.000 evrov za 60 m²), Istra s 4235 evrov/m² (254.000 evrov za 60 m²) in Cres s 3972 evrov/m² (278.000 evrov za 70 m²). Starejše nepremičnine ali tiste, ki potrebujejo obnovo, ostajajo cenovno ugodnejše, zlasti v manj turističnih krajih ali notranjosti otokov.

Kje iskati nepremičnino?

Če ne želite sodelovati z nepremičninsko agencijo, lahko nepremičnino, primerno zase, poiščete na več različnih portalih. Morda najbolj priljubljena je spletna stran Njuskalo.hr, poleg nje pa še Crozilla in Realtica.

Nujno preverite stanje nepremičnine v zemljiški knjigi

Ko ste poiskali nepremičnino, je ključno, da pred ogledom sami preverite zemljiškoknjižno stanje, če ne sodelujete z nepremičninsko agencijo. Prepričajte se, kdo je dejanski lastnik in ali so na nepremičnini morebitne obremenitve, kot so hipoteke ali služnosti. Hrvaška uporablja dva registra: zemljiško knjigo, ki jo vodijo občinska sodišča, in kataster, ki ga vodi geodetska uprava. V Zagrebu za kataster skrbi mestni urad.

Za vpogled v zemljiško knjigo obiščite portal Uredjenazemlja.hr in izberite možnost »Pretraga zemljiškoknjižnog izvadka«. Potrebovali boste:

• ime občinskega sodišča, kamor spada nepremičnina (npr. Vodnjan spada pod sodišče v Puli),

• kraj nepremičnine (glavna knjiga),

• številko katastrske čestice, ki jo dobite od lastnika ali poiščete prek funkcije »pronađi katastrsku česticu«.

Za izpisek se morate prijaviti v sistem kot tuji državljan – s svojo osebno izkaznico, podobno kot pri e-Upravi v Sloveniji.

V kupnino vštejte tudi dodatne obvezne stroške

Preden se dokončno odločite za nakup nepremičnine na Hrvaškem, si v strošek vračunajte še dodatne obvezne stroške, ki vam bodo nastali ob transakciji. Med njimi so:

1. Davek na promet nepremičnin
   Kupec je vedno zavezanec za plačilo davka – ne glede na to, ali je hrvaški rezident ali ne. Davčna stopnja znaša 3 % od tržne vrednosti nepremičnine, kar je praviloma dogovorjena kupnina.

2. Provizija agenciji
   Če pri nakupu sodelujete z agencijo, ta običajno zaračuna 3 % + DDV, in to pogosto tako prodajalcu kot kupcu.

3. Notarski stroški in sodne takse
   Za overitev pogodbe in vpis v zemljiško knjigo boste plačali približno do 300 evrov.

Kaj je OIB in zakaj ga potrebujete pri nakupu nepremičnine na Hrvaškem

Brez osebne identifikacijske številke – OIB – nakup nepremičnine na Hrvaškem ne gre. Gre za 11-mestno številko, ki jo izdaja hrvaška davčna uprava in je nujna za overitev kupoprodajne pogodbe pri notarju. Brez nje vpis lastništva v zemljiško knjigo ni mogoč.

OIB davčni sistem uporablja za povezovanje nepremičnin z njihovimi lastniki in spremljanje davčnih obveznosti. Za tuje državljane je postopek pridobitve preprost – številko lahko dobite že v eni uri na pristojnem davčnem uradu.
Obstaja tudi možnost spletne prijave. Obrazec (v hrvaščini ali angleščini) izpolnite in ga pošljete davčni upravi, vendar bodite pripravljeni, da boste morali številko OIB morda prevzeti osebno.

Kupoprodajna pogodba in vpis lastninske pravice

Ko izberete nepremičnino, preverite njeno zemljiškoknjižno stanje, pridobite OIB in zagotovite financiranje, sledi naslednji ključni korak – sestava in podpis kupoprodajne pogodbe ter plačilo are, podobno kot v Sloveniji. Pogodbo in zemljiškoknjižno dovolilo (če ni že vključeno v pogodbi) nato overite pri notarju, pri čemer strošek praviloma ne presega 300 evrov.

Po plačilu davka in taks ter prejemu overjenega dovolila lahko vpišete lastninsko pravico v zemljiško knjigo. Vpis lahko opravite sami, preko notarja ali agenta, če ste sodelovali z agencijo. Priporočljivo je, da postopek zaključite čim prej – šele z vpisom namreč postanete pravni lastnik nepremičnine.

Članki, ki bi vas lahko tudi zanimali:

Po kakšnih cenah bi lahko danes kupili vikend na Hrvaškem?

Investicije v nepremičnine: kaj se dogaja po različnih evropskih državah?

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

Nepremičnina, Hrvaška, nakup, Slovenci, zemljiška, knjiga, OIB, davek, pogodba, lastništvo, agencija, provizija, cena, stanovanje, hiša, kvadratni, meter, notar, vpis, taksa, plačilo, pogodba, kataster, sodišče, izpisek, trg, obremenitev, Hvar, Istra, Krk.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami in se pri tem opira na zanesljive vire. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu.

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.