Nakup nepremičnine na Hrvaškem: Kako do kredita in kaj morate vedeti?

Slovenci smo na Hrvaškem kljub upadu transakcij še vedno kupec številka, kažejo podatki hrvaške davčne uprave, ki je zapisala, da je bilo v prvih treh mesecih letošnjega leta 7,19 odstotka vseh nepremičninskih transakcij izvedenih s strani tujcev, od tega smo Slovenci na prvem mestu s 30,3 odstotka vseh tujih nakupov. Prehiteli smo Nemce, ki so z 21,1 odstotki na drugem mestu, na tretjem so z 10,4 odstotki Avstrijci. 

Si lahko vikend na Hrvaškem privoščite, tudi če nimate celotnih lastnih sredstev in bi potrebovali kredit? Kratek odgovor je da, pri določenih bankah, vendar so pogoji strožji. 

Kot pravi Aljoša Vučetić iz nepremičninske agencije Maris, je v zadnjem času sicer med Slovenci zmeraj nakupov z lastno udeležbo, brez kreditov. “Tisti, ki uporabijo kredit, ga večinoma najemajo pri slovenskih bankah z zastavo slovenske nepremičnine,” doda.

V nadaljevanju: 

Koliko stanejo nepremičnine na Hrvaškem?

Kako lahko pridobite kredit za nakup hrvaške nepremičnine pri slovenski banki? 

Lahko za nakup hrvaške nepremičnine zastavite slovensko nepremičnino, ki je že obremenjena s kreditom? 

Lahko stanovnajski kredit pridobite tudi pri hrvaški banki?

Kakšni so vsi stroški nakupa hrvaške nepremičnine? 

Koliko bi vas stal nakup vikenda v Sloveniji?

Kakšne so cene? 

Kupci so lani največ povpraševali po nepremičninah v Istri, Splitsko-dalmatinski županiji in Dubrovačko-neretvanski. Prodajalci na teh območjih so za kvadratni meter rabljenega stanovanja v povprečju želeli 3750 evrov – osem odstotkov več kot leto prej, smo pisali nedavno. 

V Splitsko-dalmatinski županiji je povprečna cena kvadratnega metra znašala 3748 evrov (devet odstotkov več kot leto prej), v Dubrovačko-neretvanski pa 3705 evrov (pet odstotkov več).

Slovenske banke: Za pridobitev kredita morate zastaviti slovensko nepremičnino 

V Sloveniji je nekaj bank, ki ponujajo kredite tudi za nakup stanovanjskih nepremičnin na Hrvaškem. Med njimi sta med drugimi NLB in Sparkasse banka, v določenih primerih stanovanjske kredite nudijo tudi ostale banke. V kolikor se zanimate za nakup nepremičnine na Hrvaškem s kreditom, se o specifičnih pogojih in možnostih pozanimajte pri svoji banki. 

Je pa v splošnem tako: da bi pridobili stanovanjski kredit pri slovenski banki za nakup hrvaške, morate zastaviti nepremičnino, ki se nahaja v Sloveniji. Skoraj nobena slovenska banka namreč ne sprejema v zastavo pod hipoteko nepremičnin, ki so na Hrvaškem. 

V primeru, da sami nimate primerne nepremičnine, ki bi jo lahko zastavili, lahko v nekaterih primerih poiščete poroka, ki bi to storil za vas. 

Večinoma bodo banke za nakup nepremičnine na Hrvaškem zahtevale tudi večjo lastno udeležbo, kot če bi kupovali nepremičnino v Sloveniji: če bi za nakup stanovanjske nepremičnine na naših tleh potrebovali najmanj 20 odstotkov lastnih sredstev v večini primerov, bi za nakup nepremičnine v naši južni sosedi večinoma potrebovali najmanj 30 odstotkov lastnih sredstev. 

Kaj pa, če je na slovenski nepremičnini že hipoteka?

Če je nepremičnina že obremenjena s hipoteko, lahko dodatna banka vstopi kot drugi hipotekarni upnik, torej z drugo hipoteko, če je preostala vrednost nepremičnine zadostna. Če je denimo ocenjena vrednost vaše nepremičnine 300 tisoč evrov in prva hipoteka znaša 150 tisoč evrov, ostale prostih še 150 tisoč evrov. Toliko bi načeloma lahko znašala druga hipoteka. Velja poudariti, da banke pri drugi hipoteki pogosto ponujajo slabše pogoje zaradi večjega tveganja, kot so višje obrestne mere ali pa nižji dovoljeni znesek kredita. 

Je pa pri tem ključno soglasje primarnega hipotekarnega upnika za vpis druge hipoteke. 

Če bi kredit za hrvaško nepremičnino najeli pri isti banki, kot ste najeli za nakup stanovanjske nepremičnine, ki bi služila kot zavarovanje kredita za hrvaško nepremičnino, je zadeva preprostejša; gre za dodatno zavarovanje iste terjatve ali novo posojilo z drugim zavarovanjem na istem predmetu. 

V tem primeru banka ponavadi poveča obstoječi kredit, ali pa odobri nov kredit z dodatnim zavarovanjem in si lahko pri tem prilagodi vrstni red hipoteke glede na zneske in čas odplačevanja. 

Hrvaške banke: Pridobivanje kredita je možno, vendar je bolj postopek bolj zakompliciran

Načeloma je možno tudi pridobivanje kredita pri hrvaških bankah, saj gre za posojilo znotraj članov EU (če ste prebivalec EU, ki prihodke pridobiva znotraj članice EU), vendar pozor, postopek je precej bolj dolgotrajen in kompleksen, kot če bi pridobivali kredit pri slovenski banki. 

Poleg standardne dokumentacije (osebni dokument, dokazila o rednih prihodkih, potrdilo davčne uprave o poravnanih obveznostih) je treba predložiti še veljaven izpisek iz zemljiške knjige, ki mora biti brez bremen, celoten energetski certifikat, uporabno dovoljenje, kupoprodajno pogodbo ali predpogodbo in v kolikor je relevantno, še dokazilo o etažiranosti. Tujec mora poleg tega pridobiti še OIB številko, ki jo izda hrvaška davčna uprava in je nujna za vse pravne postopke, vključno z nakupom nepremičnine. Včasih je potrebno še potrdilo o neobstoju dolga na Hrvaškem, ki ga izda FINA. 

Koliko vas v resnici stane nakup hrvaškega vikenda? 

Po tem, ko ste našli nepremičnino, ki bi jo radi kupili v naši južni sosedi, morate v končno ceno všteti še ostale stroške, ki vam bodo nastali pri nakupu. 

Eden ključnih je 3-odstotni davek na promet z nepremičninami, ki ga plača kupec, razen če gre za novogradnjo, kjer se obračuna 25-odstotni DDV. Poleg davkov se kupcem obetajo še notarski stroški, stroški zemljiškoknjižnega vpisa ter takse pri institucijah, kot je FINA. Če kupec nepremičnino financira s kreditom, se stroški še povečajo. Potrebni so prevodi dokumentacije, cenitev nepremičnine, zavarovanje kredita in pogosto tudi življenjsko zavarovanje. Stroški odobritve kredita pri banki navadno znašajo od 0,5 do 1,5 odstotka vrednosti posojila.

Tujci, vključno s Slovenci, morajo pred sklenitvijo kupčije pridobiti hrvaško OIB številko, pogosto pa tudi potrdilo o neobstoju dolga na Hrvaškem.

Brez pravnega svetovanja pogosto tudi ne gre: odvetniki zaračunajo več sto evrov za pripravo kupoprodajnih pogodb in pregled lastniških razmerij. 

Vse našteto pomeni, da skupni stroški nakupa nepremičnine na Hrvaškem praviloma znašajo med 4 in 6 odstotki vrednosti nepremičnine, v primeru financiranja s posojilom pa lahko narastejo tudi do 9 odstotkov.

Koliko bi vas vikend stal na slovenski obali? 

Po pregledu oglasov na spletnih portalih ugotovimo, da bi za apartma v velikosti med 70 in 100 kvadratnih metrov na slovenski obali v povprečju odšteli med 4500 in 4800 evrov.

Kupcu se poleg dogovorjene kupnine ponavadi obračuna še davek na promet z nepremičninami v višini 2 odstotka vrednosti celotne kupnine, razen v primeru novogradnje, ko kupec plača 9,5 odstotni DDV, ta je ponavadi že vštet v kupnino.

Med dodatne stroške prištejemo še notarske stroške overitve pogodb, stroške vpisa lastništva v zemljiško knjigo, če gre za nakup s kreditom še cenitev nepremičnine in morebiten strošek pridobitve energetske izkaznice in odvetniška pomoč pri pripravi dokumentacije. Če kupujete s kreditom je tu še strošek odobritve kredita, zavarovanja. Skupni dodatni stroški tako običajno znašajo med 3 in 5 odstotki vrednosti nepremičnine.

Članki, ki bi vas tudi lahko zanimali: 

Po kakšnih cenah bi lahko danes kupili vikend na Hrvaškem?

Vodnik: kako kupiti nepremičnino na Hrvaškem?

Besede, ki se pojavljajo v članku: