Kako se zaščititi pred najemniki, ki ne plačujejo?
Avtor: Dimiter · 19. maj 2025
Neplačevanje najemnine je ena izmed največjih skrbi najemodajalcev v Sloveniji. Če ste že oddajali stanovanje, potem verjetno veste, kako stresno je, ko najemnik zamuja z nakazili – in kako hitro lahko to postane finančno breme, ki vpliva na vaš mesečni proračun. Zato je ključno, da kot najemodajalec preventivno poskrbite za zaščito.
V nadaljevanju:
3 načini, kako preveriti zanesljivost najemnika
Pridobite priporočilo prejšnjega najemodajalca
Potrdilo banke o rednem poslovanju
Kaj storiti, če najemnik ne plača?
Zaključek: Preventiva pri najemu je ključ
Zakaj previdnost ni odveč?
Poglejmo primer iz prakse. Gospod Andrej iz Domžal je svoje 2-sobno stanovanje oddal mlajšemu paru, ki je sprva redno plačeval. Po treh mesecih so se začele zamude, nato popolna izostanka dveh plačil. Andrej je porabil skoraj leto dni, da je prek sodišča izselil najemnika in si povrnil dolg – a šele po številnih zapletih in stroških. Ko ga danes vprašamo, kaj bi naredil drugače, odgovori: “Bolj bi preveril najemnika, še preden sem mu dal ključe.”
Da se vam ne zgodi podobno, vam v nadaljevanju predstavljamo nekaj učinkovitih in povsem izvedljivih ukrepov.
3 načini, kako preveriti zanesljivost najemnika
1. Pridobite priporočilo prejšnjega najemodajalca
Najemniku brez zadržkov predlagajte, naj prinese potrdilo ali referenco od prejšnjega najemodajalca. Dober najemnik s tem ne bo imel težav – ravno nasprotno, to je za vas dragocena informacija, ali je plačeval pravočasno, kako je skrbel za stanovanje in ali so bile kakšne težave. Če je mogoče, prosite tudi za kontakt, da potrdite informacije.
2. Potrdilo banke o rednem poslovanju
Z dokumentom, ki ga izda banka, lahko dobite okviren vpogled v to, ali ima najemnik aktiven račun brez blokad in dolgov. Seveda to ni zagotovilo, da bo vedno plačeval pravočasno, je pa dodatna stopnja varnosti.
3. Potrdilo delodajalca
Potrdilo o redni zaposlitvi in višini prihodkov je eden najmočnejših dokazov, da ima najemnik stabilen vir dohodka. Še posebej priporočljivo je to za daljša najemna razmerja. Če je najemnik samozaposlen, lahko prosite za davčni obračun ali potrdilo FURS-a o poravnanih obveznostih.
Kaj storiti, če najemnik ne plača?
Včasih tudi najbolj previdni postopki ne pomagajo. Če pride do neplačevanja, je ključnega pomena, da ukrepate hitro:
1. Opomin:
Najprej najemnika pisno opomnite. Naj bo dokumentiran – preko e-pošte ali priporočene pošte. Navadno je to dovolj za tiste, ki zgolj zaostajajo.
2. Odpoved pogodbe:
Če plačila ni, lahko najemno pogodbo odpoveste iz krivdnih razlogov. Tu je pomembno, da je pogodba sestavljena skladno z Zakonom o poslovnih stavbah in stanovanjih (ZPSPP) in Zakonom o obligacijskih razmerjih (OZ).
3. Sodno ukrepanje:
Če najemnik ostaja v stanovanju, kljub odpovedi, je edina možnost vložitev tožbe za izpraznitev nepremičnine in izterjavo dolga.
Namig: Če imate pogodbo sklenjeno v obliki notarskega zapisa z neposredno izvršljivostjo, lahko izterjate dolg takoj – brez dolgotrajnega sodnega postopka. Notarski zapis je v tem primeru vaša najboljša zaščita.
Zavarujte se s kavcijo ali zavarovanjem najemnine
Ne pozabite zahtevati varščine – običajno znaša ena do dve mesečni najemnini. Prav tako obstajajo zavarovalnice, ki ponujajo zavarovanje najemnine (t. i. »najemninsko zavarovanje«), kar je še ena dodatna plast varnosti.
Zaključek: Preventiva pri najemu je ključ
Najemanje nepremičnine je lahko odlična naložba, vendar prinaša tudi odgovornosti. Z dobro premišljenim postopkom izbire najemnika, jasno pogodbo in ustreznimi zavarovanji lahko preprečite večino težav.
Najpomembnejše, kar si lahko zapomnite: Dobro preverjen najemnik je najboljše zavarovanje pred finančnimi težavami. Ne bojte se postavljati vprašanj ali zahtevati dokazil – gre za vašo lastnino in vaš mir.
Članki, kateri bi vas tudi zanimali:
Vodnik za najemnike in najemodajalce nepremičnin
Kaj storiti, če najemojemalec/najemnik ne plačuje najemnine in stroškov?
Kaj mora vsebovati najemna pogodba? Ključni elementi za varno in pregledno stanovanjsko najemno razmerje
Delitev stroškov med najemnikom in najemodajalcem: Kaj določa Stanovanjski zakon (SZ-1)
Uredniške smernice N24.si
Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. Naš cilj je, da vam ponudimo prvo usmeritev.
To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.
Besede, ki se pojavljajo v članku: najemnika, najemnine, potrdilo, pogodbe, najemodajalci, najemne, najemodajalec, prejšnjih, najemodajalcev, rednem, finančno, pogodba, višino, odpoved, opomin