Razkorak med oglaševanimi in realiziranimi cenami je tudi do 20 odstotkov

V zadnjih letih lahko zasledimo veliko zapisov o vse višjih cenah stanovanjskih nepremičnin, predvsem v Ljubljani. Cene se iz leta v leto večajo, kažejo podatki GURS, medtem ko število poslov vztrajno upada: v Sloveniji je bilo lani sklenjenih 23,4 tisoč pogodb za nepremičnine, skoraj 7 tisoč manj kot leto prej in skoraj 13 tisoč manj kot pred dvema letoma. Število transakcij na nepremičninskem trgu je upadlo za 20 odstotkov pri stanovanjih, 15 odstotkov pri hišah in 20 odstotkov pri stavbnih zemljiščih.

Cene medtem rastejo – pri stanovanjih so lani na letni ravni zrasle za 10 odstotkov, pri hišah za 9 odstotkov in pri stavbnih zemljiščih za 17 odstotkov. V primerjavi z letom 2019 so se cene stanovanj zvišale za 67 odstotkov, hiš za 54 odstotkov in zemljišč za 72 odstotkov.

Najbolj očiten odgovor na vprašanje, zakaj cene kljub upadu transakcij še naprej rastejo, je pomanjkanje ponudbe.  Kot ocenjuje GURS v poročilu, so problematični tudi sledeči dejavniki: 

• Neučinkovite prostorske in gradbene zakonodaje, kar vodi v pomanjkanje ponudbe. Veliko je namreč potencialno zazidljivih zemljišč, a le malo komunalno opremljenih zaradi pomanjkanja sredstev v občinskih proračunih,
•  vse višji stroški gradnje, ki so od leta 2019 zrasli za 50 odstotkov zaradi dražjih materialov in odvisnosti od tujih delavcev ob pomanjkanju domače delovne sile,
• brezciljne davčne zakonodaje, ki ne spodbuja lastnikov zemljišč k prodaji, saj so davki zanemarljivi ali jih sploh ni, kar vodi v zadrževanje zemljišč na trgu in posledično visoke cene.

Ker so najnovejši uradni podatki GURS o povprečnih cenah nepremičnin na voljo le za lansko leto, nas je zanimalo, kaj se s kupoprodajnimi cenami dogaja letos. Kakšne so povprečne cene na kvadratni meter pri rabljenih stanovanjih? Za koliko se razlikujejo od oglaševanih? Ali cene še naprej rastejo tudi letos?

V nadaljevanju: 

Kakšna je bila povprečna cena na kvadratni meter?

Na kateri mikrolokaciji je bilo največ transakcij in po kakšnih cenah?

Kakšne so razlike med oglaševanimi in realiziranimi cenami?

Povprečna dosežena cena na kvadratni meter je dobrih 4000 evrov 

V članku pregledujemo cene rabljenih stanovanj. Stanovanja smo izbrali, ker transakcije s stanovanji v Sloveniji predstavljajo največji delež sklenjenih poslov z nepremičninami. Natančneje, lani je delež prometa s transakcijami stanovanj znašal 41,7 odstotka oziroma 996 milijonov evrov, piše v poročilu GURS.

Po podatkih spletnega portala, ki spremlja transakcije na trgu nepremičnin Valuer, je bilo do junija letos prodanih 356 rabljenih stanovanj, po povprečni ceni 241.020 evrov oziroma 4.059 evrov na kvadratni meter. To je za približno šest odstotno povišanje v primerjavi z lanskim letom, ko je bila povprečna cena na kvadratni meter 3822 evrov na kvadratni meter. 

Povprečna velikost stanovanj je bila dobrih 60 kvadratnih metrov, povprečno leto izgradnje pa 1963.

Ob tem opozarjamo, da pogodbene cene ne odražajo nujno vedno dejanske vrednosti, saj nekateri prodajalci zaradi davčne optimizacije uporabljajo različne načine prodaje, na primer ločen obračun stroška stanovanja in opreme.

Največ transakcij v Zgornji Šiški, med najdražjimi Ajdovščina

Glede na podatke je bilo največ kupoprodajnih transakcij za stanovanja letos sklenjenih v Zgornji Šiški. Povprečna kupoprodajna cena na kvadratni meter je bila tam nekoliko nižja od mestnega povprečja in je znašala 3.928 evrov na kvadratni meter. Povprečna prodajna cena je tako znašala dobrih 208 tisoč evrov, povprečna kvadratura pa približno 54 kvadratnih metrov.

Na drugem mestu po številu sklenjenih transakcij je bil Bežigrad, kjer je povprečna cena na kvadratni meter znašala 4.222 evrov. Povprečna cena stanovanja, velikega dobrih 54 kvadratnih metrov, je bila tako 219 tisoč evrov.

Na Viču je bila povprečna dosežena cena na kvadratni meter približno 4.200 evrov, povprečna velikost stanovanja pa 68 kvadratnih metrov.

Med najdražjimi lokacijami, kjer je bil vzorec transakcij vsaj 10 (okrožij z manj kot 10 transakcijami nismo vključili v analizo), je bila Ajdovščina, kjer so kupci za kvadratni meter v povprečju odšteli slabih 4.700 evrov.

Kakšne so razlike med oglaševanimi cenami? 

Če pogledamo, po kakšnih cenah prodajalci v povprečju oglašujejo nepremičnine, vidimo zanimiv razkorak: oglaševane cene se od realiziranih razlikujejo tudi do 20 odstotkov.

Rabljena stanovanja v Ljubljani, velika od 50 do 70 kvadratnih metrov, se v povprečju oglašujejo za 4.600 evrov na kvadratni meter, če vrednost zaokrožimo navzgor.

Tudi v Šiški, kjer je bilo transakcij največ, opazimo razkorak: rabljena stanovanja v velikosti od 50 do 70 kvadratnih metrov, stara vsaj deset let, se v povprečju oglašujejo po ceni približno 4.600 evrov na kvadratni meter, kar je skoraj 20 odstotkov več od povprečne realizirane cene.

Podobna številka velja za Bežigrad, kjer je razkorak med oglaševanimi in realiziranimi cenami približno devet odstotkov.

Članki, ki bi vas lahko tudi zanimali:

Manj transakcij, višje cene tudi na trgu poslovnih nepremičnin

Dražbe: Kaj bi za manj kot 200 tisoč evrov dobili v Ljubljani in v hrvaški Istri?

Besede, ki se pojavljajo v članku: 

cena, kvadratni meter, stanovanja, Ljubljana, transakcije, povprečna, prodaja, kupoprodajna, realizirane, oglaševane, razkorak, rast, ponudba, prodajalci, kupci, nepremičnine, podatki, trg, območje, povprečje, leta, lokacija, velikost, hiše, zemljišča, stroški, davki, gradnja, zakonodaja, trend, analiza in odstotek. Te besede odražajo osrednjo tematiko članka, ki se osredotoča na gibanja cen, število prodaj in dejavnike, ki vplivajo na slovenski nepremičninski trg.

Uredniške smernice N24.si

Uredništvo N24 pripravlja vsak članek v skladu s strogimi kakovostnimi smernicami ter se pri tem opira na zanesljive vire in zakonska besedila. Naši uredniki in urednice imajo visoko raven znanja o nepremičninah in vas kot strokovnjaki obveščajo z informativnimi in zaupanja vrednimi vsebinami. Naše vsebine nenehno izboljšujemo in optimiziramo ter se trudimo, da so čim bolj prijazne bralcu in razumljive. 

To besedilo je zgolj informativne narave in ne nadomeščata pravnega nasveta. Priporočamo, da se za konkretne nasvete obrnete na odvetnika, specializiranega za nepremičninsko pravo.